PERCHE' E' NECESSARIO RIVOLGERSI AD UNA AGENZIA?
Fondamentalmente perché il ruolo di un serio agente, come si evince dalla definizione del suo compito , è quello di mediare, ossia fungere da filtro tra le esigenze del locatore o venditore e quelle del conduttore o acquirente. Quindi mettere d’accordo, interporsi , interpretare e carpire le reali intenzioni delle parti e riportale, tradurle con modalità che possano facilitare il concretizzarsi delle reciproche aspettative.
La maggiore preoccupazione dei proprietari è che il conduttore non riesca a pagare il canone di affitto, per questo è importante rivolgersi ad una agenzia immobiliare . L’agenzia, infatti, ha il compito di selezionare rigorosamente i potenziali inquilini sia dal punto di vista delle referenze reddituali e sia dal punto di vista della serietà degli stessi, ciò al fine di preservare i proprietari da eventuali danni relativi ad inadempimenti dei canoni di locazione e puramente materiali all’immobile. Per questo l’agenzia Immobilarea di Monteverde-Torrevecchia chiede ai potenziali conduttori interessati di fornire documentazione reddituale ( buste paga, dichiarazione redditi ecc…), si occupa di ricercare, attraverso specifici mezzi informatici, informazioni, sui potenziali inquilini, volte a conoscere se esistono elementi di natura pregiudizievole e o protesti di ogni genere che possano ritenere gli stessi inaffidabili. Esistono poi forme di tutela per i proprietari/locatori che possono garantire il pagamento dei canoni degli affitti e eventuali danni sugli immobili, consistenti in fideiussioni bancarie ed assicurative.
IL LAVORO DELL'AGENZIA IMMOBILAREA SI ARTICOLA IN PIU' FASI :
1° fase : conoscenza del cliente al quale verrà fornita approfondita consulenza di natura tecnico-legale sulle materie della locazione e della vendita.
2° fase: presa visione, valutazione e o stima dell’immobile ( appartamento o locale) con incarico di affitto o vendita.
3° fase: pubblicità dell’immobile attraverso i più vari mezzi ( giornali, internet, cartellonistica ecc…..)
4° fase: acquisizione e selezione di potenziali clienti con sottoscrizione di impegnativa di locazione o contratto preliminare (compromesso).
5° fase: redazione del contratto di locazione o assistenza presso notaio circa la stipula del rogito di vendita:
6° fase: registrazione del contratto di locazione, comunicazione cessione fabbricato presso le Autorità di polizia e disbrigo di ogni pratica burocratica.
Per i contratti di locazione di lunga e media durata il locatore non può riavere l’immobile prima dei 3 ( contratto 3+2 ) o 4 ( contratto 4+4 ) anni, decorso tale termine può riaverlo solo se, a titolo di esempio, intende vendere, se intende ristrutturalo, se occorre allo stesso o a un familiare prossimo che non ha, nel luogo in cui è ubicato l’immobile, altri immobili, altrimenti il contratto è rinnovato di altri 3 o 4 anni a seconda della durata del contratto. Alla scadenza del periodo di rinnovo le parti possono o rinnovare il contratto per gli stessi anni o disdettare ( recedere) il contratto o accordarsi per un nuovo contratto a nuove condizioni inviando, in caso di recesso, all’altra parte lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto . Il conduttore invece può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone avviso sempre con lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso. Il contratto 3+2 e il contratto transitorio sono detti “ a canone concordato o agevolato”, ciò significa che la determinazione del canone non è rimessa al “mercato” ma deve essere determinato attraverso specifici criteri preordinati che tengono conto di una serie parametri e coefficienti che variano a seconda delle caratteristiche e della zona in cui è ubicato l’immobile.
Il contratto transitorio è un contratto di breve durata ( da minimo 1 mese ad un massimo di 18 ), non è rinnovabile e necessita di una esigenza del locatore o del conduttore che giustifichi la transitorietà. Importante è che tale esigenza sia documentata.
Quanto agli sgravi fiscali, ad eccezione dei contratti 3+2 e contratti per studenti universitari fuori sede, per tutte le forme contrattuali il locatore può dedurre solo il 15% del canone annuo mentre la restante parte deve essere dichiarata unitamente alle altre fonti di reddito ai fini del pagamento dell’Irpef . Per i contratti invece 3+2 e per studenti universitari fuori sede le detrazioni per i proprietari sono molto più cospicui, infatti la legge prevede uno sgravio fiscale del 40,5%, oltre altre facilitazioni di natura fiscale, quali riduzione dell’imposta di registro, riduzione dell’aliquota ICI ecc…. La legge prescrive che il deposito cauzionale ( a garanzia dello stato dell’immobile ) può variare tra una e massimo 3 mensilità di canone di affitto. Le spese di registrazione del contratto sono divise in parti uguali. Altro aspetto importante è che se il locatore/proprietario decide di vendere il suo immobile, il conduttore ha un diritto di prelazione sugli altri potenziali acquirenti a parità di condizione di vendita. La legge prescrive che sono a carico del conduttore le spese ordinarie ( c.d. piccole riparazioni) e quelle di manutenzione dell’immobile, mentre le spese straordinarie sono a carico del proprietario.
Nel caso di mancato pagamento dei canoni locatizi l’unica tutela del proprietario, in assenza di una fideiussione bancaria, è l’azione giudiziaria volta ad ottenere lo sfratto per morosità; invece in prossimità della fine del contratto di locazione, il locatore che intende riavere l’immobile può prima ancora della fine del contratto rivolgersi ad un avvocato per attivare la procedure della licenza per finita locazione, mentre concluso il contratto di locazione è necessario attivare procedura di sfratto per finita locazione. Quanto alle vendite, l’agenzia Immobilarea di Roma – Monteverde/Torrevecchia si occupa di reperire tutte le informazioni di conformità dell’immobile alle norme di legge, affinché possa essere immesso nel mercato immobiliare e venduto garantendo gli acquirenti. La ns. agenzia si avvale di uno studio notarile si occuperà di effettuare i necessari controlli relativi a regolarità urbanistiche, indagini ipocatastali per individuare se esistono ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli su un immobile ecc…
Quanto alle provvigioni di agenzia per l’intermediazione, le nostre spettanze non superano mai la percentuale del 5% complessiva tra le spettanze del venditore e dell’acquirente.
Fondamentalmente perché il ruolo di un serio agente, come si evince dalla definizione del suo compito , è quello di mediare, ossia fungere da filtro tra le esigenze del locatore o venditore e quelle del conduttore o acquirente. Quindi mettere d’accordo, interporsi , interpretare e carpire le reali intenzioni delle parti e riportale, tradurle con modalità che possano facilitare il concretizzarsi delle reciproche aspettative.
La maggiore preoccupazione dei proprietari è che il conduttore non riesca a pagare il canone di affitto, per questo è importante rivolgersi ad una agenzia immobiliare . L’agenzia, infatti, ha il compito di selezionare rigorosamente i potenziali inquilini sia dal punto di vista delle referenze reddituali e sia dal punto di vista della serietà degli stessi, ciò al fine di preservare i proprietari da eventuali danni relativi ad inadempimenti dei canoni di locazione e puramente materiali all’immobile. Per questo l’agenzia Immobilarea di Monteverde-Torrevecchia chiede ai potenziali conduttori interessati di fornire documentazione reddituale ( buste paga, dichiarazione redditi ecc…), si occupa di ricercare, attraverso specifici mezzi informatici, informazioni, sui potenziali inquilini, volte a conoscere se esistono elementi di natura pregiudizievole e o protesti di ogni genere che possano ritenere gli stessi inaffidabili. Esistono poi forme di tutela per i proprietari/locatori che possono garantire il pagamento dei canoni degli affitti e eventuali danni sugli immobili, consistenti in fideiussioni bancarie ed assicurative.
IL LAVORO DELL'AGENZIA IMMOBILAREA SI ARTICOLA IN PIU' FASI :
1° fase : conoscenza del cliente al quale verrà fornita approfondita consulenza di natura tecnico-legale sulle materie della locazione e della vendita.
2° fase: presa visione, valutazione e o stima dell’immobile ( appartamento o locale) con incarico di affitto o vendita.
3° fase: pubblicità dell’immobile attraverso i più vari mezzi ( giornali, internet, cartellonistica ecc…..)
4° fase: acquisizione e selezione di potenziali clienti con sottoscrizione di impegnativa di locazione o contratto preliminare (compromesso).
5° fase: redazione del contratto di locazione o assistenza presso notaio circa la stipula del rogito di vendita:
6° fase: registrazione del contratto di locazione, comunicazione cessione fabbricato presso le Autorità di polizia e disbrigo di ogni pratica burocratica.
Per i contratti di locazione di lunga e media durata il locatore non può riavere l’immobile prima dei 3 ( contratto 3+2 ) o 4 ( contratto 4+4 ) anni, decorso tale termine può riaverlo solo se, a titolo di esempio, intende vendere, se intende ristrutturalo, se occorre allo stesso o a un familiare prossimo che non ha, nel luogo in cui è ubicato l’immobile, altri immobili, altrimenti il contratto è rinnovato di altri 3 o 4 anni a seconda della durata del contratto. Alla scadenza del periodo di rinnovo le parti possono o rinnovare il contratto per gli stessi anni o disdettare ( recedere) il contratto o accordarsi per un nuovo contratto a nuove condizioni inviando, in caso di recesso, all’altra parte lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto . Il conduttore invece può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone avviso sempre con lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso. Il contratto 3+2 e il contratto transitorio sono detti “ a canone concordato o agevolato”, ciò significa che la determinazione del canone non è rimessa al “mercato” ma deve essere determinato attraverso specifici criteri preordinati che tengono conto di una serie parametri e coefficienti che variano a seconda delle caratteristiche e della zona in cui è ubicato l’immobile.
Il contratto transitorio è un contratto di breve durata ( da minimo 1 mese ad un massimo di 18 ), non è rinnovabile e necessita di una esigenza del locatore o del conduttore che giustifichi la transitorietà. Importante è che tale esigenza sia documentata.
Quanto agli sgravi fiscali, ad eccezione dei contratti 3+2 e contratti per studenti universitari fuori sede, per tutte le forme contrattuali il locatore può dedurre solo il 15% del canone annuo mentre la restante parte deve essere dichiarata unitamente alle altre fonti di reddito ai fini del pagamento dell’Irpef . Per i contratti invece 3+2 e per studenti universitari fuori sede le detrazioni per i proprietari sono molto più cospicui, infatti la legge prevede uno sgravio fiscale del 40,5%, oltre altre facilitazioni di natura fiscale, quali riduzione dell’imposta di registro, riduzione dell’aliquota ICI ecc…. La legge prescrive che il deposito cauzionale ( a garanzia dello stato dell’immobile ) può variare tra una e massimo 3 mensilità di canone di affitto. Le spese di registrazione del contratto sono divise in parti uguali. Altro aspetto importante è che se il locatore/proprietario decide di vendere il suo immobile, il conduttore ha un diritto di prelazione sugli altri potenziali acquirenti a parità di condizione di vendita. La legge prescrive che sono a carico del conduttore le spese ordinarie ( c.d. piccole riparazioni) e quelle di manutenzione dell’immobile, mentre le spese straordinarie sono a carico del proprietario.
Nel caso di mancato pagamento dei canoni locatizi l’unica tutela del proprietario, in assenza di una fideiussione bancaria, è l’azione giudiziaria volta ad ottenere lo sfratto per morosità; invece in prossimità della fine del contratto di locazione, il locatore che intende riavere l’immobile può prima ancora della fine del contratto rivolgersi ad un avvocato per attivare la procedure della licenza per finita locazione, mentre concluso il contratto di locazione è necessario attivare procedura di sfratto per finita locazione. Quanto alle vendite, l’agenzia Immobilarea di Roma – Monteverde/Torrevecchia si occupa di reperire tutte le informazioni di conformità dell’immobile alle norme di legge, affinché possa essere immesso nel mercato immobiliare e venduto garantendo gli acquirenti. La ns. agenzia si avvale di uno studio notarile si occuperà di effettuare i necessari controlli relativi a regolarità urbanistiche, indagini ipocatastali per individuare se esistono ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli su un immobile ecc…
Quanto alle provvigioni di agenzia per l’intermediazione, le nostre spettanze non superano mai la percentuale del 5% complessiva tra le spettanze del venditore e dell’acquirente.
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